放松限外對樓市影響未必很大

人民幣大幅貶值，國家六部委日前發出通知，中國取消外商投資房企辦理境內貸款、境外貸款、外匯借款結匯必須全部繳付注冊資本金的要求。有資格的境外機構和個人可購買符合實際需要的自用、自住商品房。以往無論商業或是住宅，外資限購一套，現在的表述則是可圈可點——符合實際需要的自用、自住商品房，這個政策彈性很大，“收放自如”，不過從實際上來說，效果未必很明顯。

地產人士表示，即使在樓市不限外的時期，類似淘金、天河北都有非常多外國人聚居，但其實算起來外國人購房的比例不到10%。后來隨著人民幣升值，外國人覺得在華生活水平提高，有的紛紛回流本國，購房比例進一步下降。由于目前廣州依然實施住房限購政策，有地產大佬憧憬外國人可以在公寓寫字樓市場“買買買”，不過對于營商的外國人來說，租用寫字樓或公寓在資金沉淀的壓力遠少于購買寫字樓，購買寫字樓或公寓的一般是外企內地分公司自用，或者外國基金出于長期持有的目的而購入整棟寫字樓，不過這種大手買賣涉及數十億資金，一年不過幾單，即使是在限購期間，資本的財技足以繞過限外政策而達到目的。

其實目前最大的焦點是——既然本幣貶值了，那又為何要來購買以本幣結算的不動產呢?對于來華的境外投資者而言，人民幣貶值將直接降低其投資成本。然而，高力國際的《全球投資者投資情緒調查》結果顯示，相對而言，貨幣風險并非投資者選擇投資目的地的主要考量因素。通常而言，房地產機構投資者的投資決策并非取決于貨幣匯率風險，因其擁有規避此類風險的金融手段。對于該類投資者而言，投資決策依賴于長期經濟及房地產市場基本面，而這些因素從本質上影響投資回報且是無法規避。

對于巨額資本來說，人民幣貶值或升值只不過是一個小因素，最重要的是分散投資、降低風險。自2010年國內一線城市進入限購以來，不斷有內地資本流到海外購房，在這5年里這些資本其實也錯過了至少50%的物業升值機會，這次從外幣升值5%或以上來看，只是補貼了一點點損失。

對富裕起來的中國人來說，到海外購房是實現財富夢想的一個操作，如果說這是中國人的“美國夢”的話，那么對于外國人來說，他們是不是也有一個來中國購房的“中國夢”呢?從目前來看，這個夢想還遠離現實，故此放松限外能夠產生的效用也是微乎其微。