“雙降”最利好一、二線城市樓市

昨晚，央行公布降準(zhǔn)降息，至此，從2014年11月末開(kāi)始的本輪降息通道看，已經(jīng)有5次降息4次降準(zhǔn)，百萬(wàn)元房貸利息將省近20萬(wàn)元，而房企的融資成本也將進(jìn)一步降低。業(yè)內(nèi)人士表示，在降準(zhǔn)降息的影響下，“金九銀十”交易量有望再度攀高，而一、二線城市樓市將明顯受益。

5次降息百萬(wàn)房貸利息省近20萬(wàn)元

記者計(jì)算得知，貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，這意味著5年期以上的房貸利率繼續(xù)下行。如果按照上一次房貸利率，即6月28日的5.40%的利率，那么20年、等額本息的100萬(wàn)元房貸計(jì)劃下，月供為6823元。而如果按照目前的房貸政策，即下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)到5.15%的利率，那么同樣條件下月供為6683元。這樣的話，此次降息將使得購(gòu)房者的月供壓力減少140元。

而目前來(lái)看，降息通道已經(jīng)全面打開(kāi)，一線城市利率水平已經(jīng)接近2009年以來(lái)的最低位。從2014年11月末開(kāi)始的本輪降息通道看，5次降息購(gòu)房者按照基準(zhǔn)利率計(jì)算，百萬(wàn)元20年利息減少幅度高達(dá)19.3萬(wàn)元。

業(yè)內(nèi)人士同時(shí)認(rèn)為，降準(zhǔn)之后，銀行將增加貸款額度，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，首套房的利率折扣將明顯增加。“目前一線城市的首套房貸款折扣主流在9折左右，未來(lái)有出現(xiàn)8.5折或者8折的可能性。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這種直接的信貸刺激影響非常大?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示

業(yè)內(nèi)：“雙降”將刺激購(gòu)房需求釋放

滿堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰表示，剛公布的降息降準(zhǔn)，將繼續(xù)減輕月供族的壓力,“會(huì)吸引到目前為止還處于猶豫階段但有意向購(gòu)房的客戶(hù)加速入市,同時(shí)迫使一批存款客戶(hù)把錢(qián)從銀行里提取出來(lái)消費(fèi)，刺激內(nèi)需?！?/p>

而偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，降準(zhǔn)降息帶來(lái)流動(dòng)性的增加以及融資成本的降低，無(wú)疑將間接利好當(dāng)下樓市，尤其是對(duì)進(jìn)入8月份略顯疲態(tài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將起到刺激作用，“金九銀十”交易量有望再度攀高，而全年樓市成交量或創(chuàng)3年來(lái)新高。對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，改善型購(gòu)房人群將成為今年樓市新政和4次降準(zhǔn)降息利好疊加的最受益人群。本次“雙降”將刺激改善型購(gòu)房需求的持續(xù)釋放。

張大偉則認(rèn)為，樓市特別是一、二線城市的樓市將迎接金九銀十。雖然這一政策并非完全針對(duì)樓市，但在目前的市場(chǎng)情況下，一、二線城市的購(gòu)房者受到的影響最直接。

不過(guò)，滿堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰擔(dān)憂，對(duì)樓市的刺激效果可以有多久,還是視乎地方政策的配合。在限購(gòu)嚴(yán)格的城市，降準(zhǔn)降息對(duì)樓市的影響還是比較有限，或許不如今年年初那一兩次降息降準(zhǔn)對(duì)樓市那么利好。

胡景暉則認(rèn)為，在目前以去庫(kù)存為主基調(diào)的市場(chǎng)大背景下，交易量的回暖并不會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)的大幅上漲，房?jī)r(jià)將相對(duì)平穩(wěn)。

資本市場(chǎng)：地產(chǎn)股將有雙重支撐

昨日，地產(chǎn)股隨大市狂瀉。同花順數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊跌幅達(dá)到9.43%，除了華夏幸福上漲逾6%，陽(yáng)光城股價(jià)持平之外，110家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全線下跌，其中超過(guò)100只股票跌停。

而此次降準(zhǔn)降息，對(duì)于房地產(chǎn)股將帶來(lái)顯而易見(jiàn)的利好。從以往的市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，地產(chǎn)和銀行股一樣，是最受資金關(guān)注的行業(yè)，對(duì)地產(chǎn)股而言，利好政策累積將帶動(dòng)基本面持續(xù)復(fù)蘇，具有基本面和政策面雙重支撐。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示，降準(zhǔn)和降息政策對(duì)于股票市場(chǎng)肯定是有刺激。而對(duì)于地產(chǎn)股而言，金九銀十銷(xiāo)售將提升，且房?jī)r(jià)還有上升預(yù)期，因此房地產(chǎn)股將迎來(lái)比其他股票更加強(qiáng)勁的反彈。

二手樓：投資客轉(zhuǎn)移資金投資房產(chǎn)

有專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為影響主要表現(xiàn)在心理上，實(shí)際影響不會(huì)很明顯：“因?yàn)轭?lèi)似的政策已經(jīng)出過(guò)幾次了，只是給業(yè)主提供了一個(gè)漲價(jià)的理由，短期內(nèi)不會(huì)直接反映在樓價(jià)和成交量上?！?/p>

事實(shí)上，在昨日“雙降”之前，因?yàn)榻展墒姓鹗?，市?chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)投資客轉(zhuǎn)移資金動(dòng)向，改投投資房地產(chǎn)作財(cái)產(chǎn)保值升值之用，中介人士透露，近一周的看樓客比之前多了近三成，其中不乏中小企業(yè)主。與此同時(shí)，部分業(yè)主開(kāi)始返價(jià)，有買(mǎi)家苦惱稱(chēng)：“一個(gè)星期前和一個(gè)星期后的叫價(jià)完全是兩碼事?！?/p>

趨勢(shì)：二手樓市還要量升價(jià)微漲

市場(chǎng)上對(duì)于樓市的走勢(shì)看法有所不同。在周峰看來(lái)，能進(jìn)入樓市的人早已經(jīng)入市，而不能入樓市的人基本都是深套在股市中。他認(rèn)為，就算判斷樓市是穩(wěn)定的人，也因?yàn)榻?jīng)濟(jì)環(huán)境確實(shí)不樂(lè)觀而擔(dān)心自己“買(mǎi)貴”：“因?yàn)榇蠹叶记宄?就算政策寬松，發(fā)展商還是在降價(jià)賣(mài)房?！?/p>

他所提供的最新數(shù)據(jù)顯示，8月1日~24日,經(jīng)滿堂紅地產(chǎn)促成的二手住宅買(mǎi)賣(mài)宗數(shù)比7月同期微增1%,全市均價(jià)為21061元/平方米,比7月同期下跌0.7%，其中8月16日~24日的成交量比7月同期減少3.2%,均價(jià)為20733元/平方米,比7月同期下跌1.2%。

他認(rèn)為，“預(yù)計(jì)9月中旬就會(huì)開(kāi)始做特價(jià)了?！苯衲晔Ｓ嗟?個(gè)月,全市12個(gè)區(qū)的一手住宅網(wǎng)簽量估計(jì)維持在8000套/月左右。讓步空間不算大,但到9月中旬開(kāi)始,就會(huì)趕著做特價(jià)的。

數(shù)據(jù)顯示，廣州第一季度二手樓的月均套數(shù)是5595套，第二季度的月均套數(shù)是8596套，周峰預(yù)計(jì)第三季度為8100套/月、第四季度為8000套/月。不過(guò)他認(rèn)為市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)拋售的現(xiàn)象，因?yàn)槟壳胺孔舆€是相對(duì)穩(wěn)妥的投資對(duì)象。

“傳統(tǒng)旺季即將來(lái)臨，有沒(méi)有‘雙降’，樓市都會(huì)繼續(xù)升，二手樓成交還會(huì)上漲?！彼逊烤W(wǎng)研究人士朱華清告訴記者，8月第2周(8.10~8.16)，廣州全市經(jīng)中介促成的二手房住宅網(wǎng)簽共計(jì)1074宗(其中性質(zhì)包括普通住宅和別墅)，環(huán)比微漲6.23%。8月第3周(8.17~8.23)廣州全市經(jīng)中介促成的二手房住宅網(wǎng)簽共計(jì)1217宗(包括已簽約、已遞件、已結(jié)案)，環(huán)比上周上漲13.31%。“價(jià)格方面估計(jì)就是微漲?！?/p>

他認(rèn)為，目前市場(chǎng)對(duì)于一兩年內(nèi)樓價(jià)不會(huì)大跌有“共識(shí)”：“當(dāng)它成為一個(gè)‘共識(shí)’也就是絕大多數(shù)的人都有這樣的預(yù)期，樓價(jià)就很難下跌，特別在廣州這個(gè)城市，因?yàn)閺V州的房子大多數(shù)都是‘散戶(hù)’持有。”他說(shuō)，買(mǎi)家都說(shuō)房?jī)r(jià)太貴了、太離譜了，但是意識(shí)中卻相信以后還會(huì)漲。

投資建議：長(zhǎng)線投資地鐵沿線

搜房廣州二手電商商圈經(jīng)理袁懷威認(rèn)為，目前房?jī)r(jià)短期內(nèi)難有大漲，因此若要選擇投資房地產(chǎn)，最好還是以長(zhǎng)線投資為宜：“如果要買(mǎi)房投資，最好能買(mǎi)最佳地段的最優(yōu)質(zhì)小區(qū)房，升值的空間比較大?！彼ㄗh選擇琶洲和赤崗等有利好的板塊：“琶洲將有大型電商進(jìn)駐，該板塊就業(yè)人員增多，不論是租房還是買(mǎi)房需求都會(huì)大增，赤崗板塊臨近琶洲，可吸收琶洲暴漲的購(gòu)房需求?！敝劣谠缒瓿赏顿Y搶手貨的公寓，袁懷威則不是太看好，認(rèn)為公寓的產(chǎn)權(quán)年限只有50年，即使出租，投資回報(bào)也有限，而且二手樓市中公寓難出手。

搜房廣州二手電商商圈經(jīng)理鄒振寧則認(rèn)為，廣州房?jī)r(jià)最高的區(qū)域多為老城區(qū)，老城區(qū)房?jī)r(jià)的升值空間有限：“本身來(lái)老城區(qū)買(mǎi)房的買(mǎi)家就需要一段時(shí)間才能接受老城區(qū)的房?jī)r(jià)，老城區(qū)的房?jī)r(jià)大漲的可能性很小?！彼ㄗh選擇房?jī)r(jià)較低的新城區(qū)，尤其可考慮番禺電梯樓：“番禺樓價(jià)較低，交通配套相對(duì)滯后，未來(lái)地鐵線通車(chē)，補(bǔ)上這個(gè)‘短板’后，小區(qū)配套好的番禺電梯樓會(huì)在市場(chǎng)中很吃香?！倍芊鍎t強(qiáng)調(diào)投資要首選地鐵沿線，不排除會(huì)發(fā)現(xiàn)一些對(duì)市場(chǎng)行情不了解的業(yè)主開(kāi)了低價(jià)。