北上廣深房價將受多個因素制約 不會"永遠上漲"

大連萬達集團股份有限公司董事長王健林近日表示，現在中國房地產已經從供不應求到了供大于求的階段，所以房價再暴漲的可能性并不存在，但是北上廣深這些城市的房價永遠會上漲。

在王健林看來，一線城市永遠上漲的理由有二：其一，國家有關部門對城市用地進行的剛性約束，當用地受到約束，似乎房價必漲。其二，從需求的角度來說，因為北上廣深等一線城市聚集了大量公共資源，吸引了巨量的人才、技術、資金、產業等，人多了住房需求就大，從而容易拉升房價持續上漲。

作為中國商業地產最大開發商的王健林，相比于普通人而言，肯定對中國樓市和房價的變化有著深刻的理解和判斷。從歷史角度來看，王健林的觀點是正確的。但是，歷史只能證明昨天，卻不能證明明天。

筆者認為，中國各個城市的樓市都存在著不同程度的泡沫，未來泡沫會不會破裂，尚未可知。上世紀90年代初，日本房地產就出現過大泡沫，當時人們也相信東京的房價不會跌。所以，“沒有永遠的下跌，也沒有永遠的上漲”。中國一線城市的永遠上漲也將受到多個因素制約。

首先，中國房價上漲與國內經濟增長關系甚密。原因很簡單，就是人們對未來收入的樂觀預期，促使他們敢于透支未來收入向銀行貸款。隨著我國經濟步入中速增長的區域內，人們對未來收入增幅預期過于樂觀的想法將會受到遏制。

所以，盡管一線城市房價這一輪上漲，是多重原因促成的，包括行政手段松綁、貨幣趨于寬松、政策刺激、剛需推動等。但是從長遠來看，一線城市動輒數百萬的房價和限購令，阻止了外來人口的購房需求。另一方面市民對未來收入預期的降低，減少了改善型需求入市的數量。本輪一線城市上漲行情，只是政府的房地產利好政策激發出一部分害怕后市房價繼續上漲的剛需入市，這樣的房價反彈很難持續長久。

再者，城市的建設用地是否會真的減少還是未知數。有數據顯示，北、上、廣的土地財政依賴度均在50%至60%之間。如果土地財政難以改革，一線城市要么繼續擴張甚至很有可能越過劃定的開發邊界，要么將工業用地轉為住宅用地，以加大土地市場的供應。

其三，當前，市民投資已現多樣化，人們對房子的投資、投機性需求在下降，因為相對于一線城市動輒數百萬的房價，上漲空間十分有限，不如拿錢去其他投資領域尋找新的機會。更何況，貸款新政、公積金新政傾向于保障基本需求，保障房、自住型商品房的入市也在分流部分“剛需”。

最后，一線城市的房價泡沫需要更多的、持續的資金流入才能維系和推動，而現在的房價上漲只是短暫的，并不可持續。根據央行2009年1月的計劃，全年廣義貨幣供應(M2)增長17%，實際上2009年全年M2同比增長了27.7%。2009年一年，銀行信貸增長接近10萬億元。而這10萬億元大多都流向房地產市場。現在盡管央行的貨幣政策也趨向寬松，但信貸貨幣增速遠不及2009年。當初上海等一線城市商品房均價才1.5萬元/平方米，而2015年上海等房產均價都在3萬元/平方米以上。從貨幣信貸流向房地產的量來看，一線城市要維系高房價都很難，更別說讓一線城市的高房價再有多少大的漲幅。