上半年信貸政策成樓市調(diào)控主角 “限貸”漸寬松

編者按：轉(zhuǎn)眼來到2015年年中，在多項利好政策推動下，樓市逐漸走出低迷狀態(tài)。房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出新的發(fā)展趨勢，城市間分化加劇、豪宅扎堆入市、房企紛紛觸網(wǎng)等等。為此，中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道特推出系列年中策劃，為您解讀上半年樓市變局。

2015年上半年，調(diào)控政策的輪番出臺激發(fā)了房地產(chǎn)市場的活力，樓市逐漸走出低潮期。相比于前幾年的“國幾條”，行政手段的淡化、信貸杠桿的頻繁運用成為今年調(diào)控政策的一大特點。“限貸”政策日漸寬松，市民的購房成本逐漸降低，購房意愿也有所提高，使得樓市整體回暖步伐加快。但相較于一線城市，二三線樓市的熱度仍不高，6月份仍有46個城市的房價處于下行通道。

信貸“組合拳”接連出臺 “限貸”政策日漸寬松

在今年的“兩會”上，李克強總理提出了“因地制宜，分城施策，鼓勵居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)長期平穩(wěn)健康發(fā)展”的大方向，為此，今年上半年的樓市也延續(xù)了去年的“去庫存”“穩(wěn)增長”的主基調(diào)。

“兩會”之后， 3月30日，中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會三部委聯(lián)合宣布了后來被稱為“330新政”的房貸政策，對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購買二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。公積金貸款首付比例也做出調(diào)整，購買首套普通自住房首付最低為20%，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款再次公積金貸款的，最低首付款比例為 30%。同日，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征期也由5年改為了2年。

央行今年還頻繁運用信貸杠桿，進(jìn)行了三次降息和三次降準(zhǔn)，五年期以上貸款基準(zhǔn)利率由6.15%下調(diào)到了5.4%，三次降息的調(diào)整幅度達(dá)0.75個百分點。多地還積極調(diào)整了公積金政策，提高貸款額度、放寬首套房和首改房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低公積金貸款使用門檻等。另外，根據(jù)不同情況，多個城市還出臺了財政補貼，契稅減免和獎勵購房等多重措施。

“之前樓市調(diào)控運用的行政手段比較多，今年更多的通過經(jīng)濟、市場化的手段來調(diào)節(jié)，這也是今年樓市調(diào)控的一大亮點”，中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長牛鳳瑞在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時表示，行政手段逐漸淡出，回歸市場本源，更多的是通過價格杠桿來調(diào)節(jié)供求關(guān)系，這是一個正確的方向，資源的配置效率也會大大加強。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，在我國多年房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，影響房地產(chǎn)價格的主要是經(jīng)濟調(diào)控政策，而調(diào)控政策中影響力最大的是信貸政策，信貸額度及利率水平可以說是房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)。

信貸政策持續(xù)發(fā)酵 一線城市房價上漲但三四線仍在跌

樓市在多項調(diào)控政策疊加作用下，五月、六月也迎來集中“爆發(fā)”，尤其是一線城市對于政策的影響變化最為敏感。來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，上半年，一線城市月均成交量75萬平方米，同比增幅超過45%，絕對量也為近年來最高水平，其中6月成交超過100萬平方米，同比去年增長近1倍。同時，上半年二線城市月均成交66萬平方米，同比增長18.5%，三線城市月均成交量31萬平方米，同比增長37.0%。

牛鳳瑞表示，中國樓市在宏觀經(jīng)濟大的形勢下，政府采取的松綁、利好政策，發(fā)揮效力是有時滯性的，從去年 “930新政”后到今年四五月份，效力逐漸顯現(xiàn)，但總體來看，樓市已步入復(fù)蘇通道。

房價方面，2015年上半年百城均價由跌轉(zhuǎn)漲，3、4月跌幅持續(xù)收窄，5月均價轉(zhuǎn)為上漲，6月漲幅擴大至0.56%，均價達(dá)到了10628元/平方米。但值得注意的是，由于我國樓市區(qū)域發(fā)展不平衡，6月百城房價有53個城市的房價出現(xiàn)上漲的同時，一些三四線城市的庫存處于高位，仍有46個城市的房價在下跌。上半年一線城市房價累計上漲5.17%，其中，深圳上半年累計漲幅高達(dá)12.25%，扮演了“領(lǐng)頭羊”的角色。二線城市下跌了0.75%，三線城市的跌幅則達(dá)到了1.25%。

牛鳳瑞表示，一線城市房價之所以上漲較快，是因為城市規(guī)模較大，經(jīng)濟發(fā)展的態(tài)勢比較好，外來人口相對較多，對房地產(chǎn)的需求較大，另外，經(jīng)過幾年的“限購”、“限貸”，需求暫時被壓制，政策放松之后，必然會產(chǎn)生一個集中的釋放期。相反，由于二三線城市政策相對寬松，供給量較大，盡管政策有所放松，下行趨勢的改變還需要較長時間。

業(yè)內(nèi)預(yù)測：近年下半年樓市政策或?qū)⒊掷m(xù)寬松

談及下半年樓市的政策走向，牛鳳瑞表示還是傾向于信貸杠桿的調(diào)控作用，過度的行政手段不利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。對于未來的樓市調(diào)控，推進(jìn)“營改增”進(jìn)程、減稅減息等經(jīng)濟杠桿是可以使用的。

張大偉也談到，后續(xù)房地產(chǎn)刺激政策還會有多種可能性，降準(zhǔn)、降息還有調(diào)整的空間。他還談到，從目前市場看，公積金的利率相當(dāng)于商業(yè)貸款利率的68折，公積金政策是地方政府能夠調(diào)整的最直接的購房工具，對于市場有直接的刺激影響。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則談到，下半年鼓勵住房消費會側(cè)重于兩方面，一是針對保障群體，由實物補貼或分配轉(zhuǎn)為貨幣補貼，鼓勵購買商品房;另一方面是將加大首套房、人才類購房的補貼力度。

下半年房地產(chǎn)制度改革還將有哪些新的進(jìn)展呢?中國指數(shù)研究院分析稱，取消限外令、推進(jìn)不動產(chǎn)登記工作實施等長效機制工作可能將在下半年逐步展開，同時，以京津冀一體化為代表的區(qū)域協(xié)同發(fā)展也將會不斷加快。(陸肖肖)