四部門，兩天發三大樓市利好！

9月進入尾聲，樓市重磅消息不斷。

29日、30日兩天，人民銀行、銀保監會、財政部、稅務總局接連出手，針對樓市釋放重大利好。

首套個人住房公積金貸款利率下調

30日晚間，中國人民銀行決定，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下(含5年)和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下(含5年)和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

這是繼29日晚間，央行和銀保監會宣布在2022年底前階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限后，又一重要金融政策。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出，這也是時隔7年央行再次下調公積金貸款利率，上次下調是在2015年8月，公積金貸款利率的下調也為商貸利率下調釋放一定空間。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，今年以來，隨著商品房銷售的下滑，多地公積金池子的水位高了，因為繳存公積金的人多了，但買房的少了，支持剛需換房需求迫切需要利率降下來。

“商業銀行貸款持續降息，客觀上也需要公積金貸款利率進一步下調，否則公積金貸款和商貸的利差比較小，會使得公積金貸款的吸引力下降。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，公積金貸款的利率進一步下調，使得后續公積金貸款的優勢更加明顯，對于剛需購房者進一步降低貸款利率等具有積極的作用。

明年底前居民換購住房可享個稅退稅優惠

同在30日，財政部和稅務總局發布《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

嚴躍進指出，這也是本輪房地產降溫周期中，調節手段以金融政策為主的背景下，財政部的首個“財稅大招”。

李宇嘉認為，當前的購房需求中，換房需求是一個很重要的組成部分。存量房交易成本高、鏈條環節多，冗長的狀況必須要改變，特別是在房價前景預期不好的情況下。

“退稅政策會減輕換房群體的稅負成本，同時退稅有限定條件，需滿足在2022年10月1日至2023年12月31日期間，出售住房后1年內重新購房，這會促使改善性需求加快換房進程，對于促進市場交易有積極作用。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂解讀稱。

具體能省下多少錢？據諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙介紹，按照北京的規定，非“滿五唯一”住房，賣房需要繳納的個人所得稅額度等于網簽值與原值差額的20%。

如果出售時網簽值200萬元，購入時原值100萬元，則需要繳納的個人所得稅為20萬元。按照新政策，如果賣方在賣房后一年購買新住房，且新購住房金額大于或等于200萬元，則20萬的個人所得稅全額退還。

當前，多數一二線重點城市關于住房個人所得稅的執行情況是“滿五唯一免征”，其他情況按照房屋差額的20%或者全額的1%征收，新政會利好持有住房在五年以內或者有多套住房的家庭換房。

超20城首套房貸利率或將跌破4.1%

29日晚間，中國人民銀行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策：對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，可階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

繼5年期以上LPR年內3次下調之后，新政將使得20余個符合條件的城市首套房實際利率跌破4.1%。許小樂預計，符合條件的城市會一步到位，將房貸利率下調到最低水平。只有一步到位，而不是“擠牙膏式”的下降才會對市場產生最大作用。

“據調查，目前符合條件的城市基本執行的是4.1%(LPR-20個基點)的下限水平，年底前下調，保守估計會降到與經營貸類似的3.6%-3.7左右的水平。房貸降到與經營貸差不多的水平，有利于降低購房者成本，同時有利于防止政策套利。”許小樂表示。

結合“兩天三大招”來看，業內普遍認為，商貸、公積金貸款利率下降，疊加最新的減稅政策全方位推進，對于四季度房地產市場行情的提振會比較顯著，預計將有效帶動剛性住房需求釋放。

“大幅度降成本是大的趨勢，只有這樣才能改善購房意愿。”李宇嘉認為，單看某一個政策或許不會有太大作用，但多方政策疊加產生的效應會非常大。

（左宇坤）