房企海外投資之勢(shì)不可擋 掘金擴(kuò)至二線城市

2013年，房企在海外投資項(xiàng)目主要在公寓樓和旅游度假社區(qū)。2014年投資產(chǎn)品種類(lèi)有所增加，包括難度更大的商業(yè)、辦公、酒店，以及城市綜合體等。夏飏飏表示，2014年中國(guó)企業(yè)海外投資的50%是寫(xiě)字樓，33%是開(kāi)發(fā)地產(chǎn)，剩下的是酒店、零售等。

萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管紀(jì)言迅亦向媒體也表示，中國(guó)房企對(duì)外投資者由核心寫(xiě)字樓和住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向休閑和工業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)。

除了拿地開(kāi)發(fā)、購(gòu)地標(biāo)等升值模式，夏飏飏還指出另一種中國(guó)房企關(guān)注較少的海外投資模式，即“改造房”。夏飏飏說(shuō)，倫敦等區(qū)域面積并不大，可供出售的土地有限，于是改造房便成了一種投資途徑，而這種投資模式目前暫未被國(guó)內(nèi)房企關(guān)注。

中國(guó)房企海外投資在尋求分散投資實(shí)現(xiàn)多元化同時(shí)，亦尋求投資地點(diǎn)多元化。

仲量聯(lián)行報(bào)告顯示，2014年，倫敦共吸引40億美元中國(guó)投資，成為最受房地產(chǎn)企業(yè)青睞城市。其次，悉尼獲得22億美元投資，紐約、舊金山、洛杉磯、芝加哥、墨爾本、東京及新加坡各獲得5億至15億美元投資。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以簡(jiǎn)化為已邁出國(guó)門(mén)和未邁出國(guó)門(mén)兩支隊(duì)伍。夏飏飏稱(chēng)，已邁出國(guó)門(mén)的，已經(jīng)在倫敦等城市站穩(wěn)腳，將會(huì)把投資目光放在附近城市;未邁出國(guó)門(mén)的，可能將會(huì)將倫敦等金融城作為第一落腳點(diǎn)。

“倫敦2015年仍會(huì)繼續(xù)獲得較大投資，將排中國(guó)房企在海外投資城市前三名”，夏飏飏分析，國(guó)際化和歐洲金融中心的標(biāo)簽、全球通用語(yǔ)言降低法律研究障礙、稅率優(yōu)惠，以及教育優(yōu)勢(shì)等原因，將使得倫敦仍將持續(xù)吸收外資。其次，倫敦附近的其他國(guó)家，如德國(guó)、比利時(shí)等也將成為吸引投資的新區(qū)域。

“大舉投資門(mén)戶城市的物業(yè)市場(chǎng)之后，中國(guó)投資正將傾向于發(fā)掘主要省會(huì)城市、二線城市的高回報(bào)率投資機(jī)會(huì)”，萊坊和第一太平戴維斯也不約而同地指出此觀點(diǎn)。

第一太平戴維斯市場(chǎng)部高級(jí)經(jīng)理何凌在接受媒體采訪時(shí)稱(chēng)，投資回報(bào)主要分兩部分，一是租金，海外投資一般可以保持4%-5%的穩(wěn)定收益率;二是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)因素。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2014年倫敦地區(qū)房?jī)r(jià)上漲了16.8%，澳大利亞各主要城市漲幅為8%，悉尼則達(dá)13%。

門(mén)戶城市的房?jī)r(jià)受外來(lái)投資增加影響正在逐漸升高，或?qū)⒂绊懴乱惠喭顿Y收益。

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，全球20個(gè)核心城市2014年商業(yè)房地產(chǎn)投資回報(bào)率為5.38%。“項(xiàng)目投資潛力主要在于稀缺的地理位置，和合理的收購(gòu)價(jià)格”夏飏飏稱(chēng)，韓國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)較中國(guó)早3年進(jìn)入全球資產(chǎn)配置，從目前韓國(guó)來(lái)看中國(guó)房企未來(lái)收益，“非常可觀”。

以綠地作為中國(guó)房企海外擴(kuò)張的一個(gè)縮影，綠地目前已進(jìn)入韓國(guó)、澳大利亞、美國(guó)、英國(guó)、馬來(lái)西亞、泰國(guó)、加拿大等四大洲9個(gè)國(guó)家13個(gè)城市，海外項(xiàng)目總投資超200億美元。綠地2014年超過(guò)萬(wàn)科登頂房地產(chǎn)銷(xiāo)售榜首，其海外投資貢獻(xiàn)率不可忽視。